ادامه ساخت مسکن‌های حمایتی حیاتی است؟

به گزارش صدای بورس،بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور، در شرایط جنگی نقشی فراتر از یک بازار اقتصادی صرف پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، ثبات در این بازار می‌تواند به حفظ آرامش اجتماعی، کاهش فشار معیشتی بر خانوارها و جلوگیری از تشدید نابرابری‌های اقتصادی کمک کند. از این رو کارشناسان حوزه مسکن تأکید دارند که تداوم ساخت‌وساز، به‌ویژه در پروژه‌های مسکن حمایتی، در شرایط فعلی از اهمیت بالایی برخوردار است.

بخش مسکن علاوه بر آنکه یکی از پیشران‌های مهم اقتصاد محسوب می‌شود، ارتباط مستقیم با معیشت خانوارها دارد. هرگونه اختلال در این بازار می‌تواند به سرعت به افزایش فشار هزینه‌ای بر خانوارها، به‌ویژه مستأجران، منجر شود. به همین دلیل در شرایط خاص اقتصادی یا امنیتی، سیاست‌گذاران معمولاً تلاش می‌کنند روند ساخت‌وساز و عرضه مسکن متوقف نشود.

در ماه‌های اخیر، برخی شاخص‌های آماری از کاهش نسبی سرعت رشد اجاره‌بها حکایت دارند. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در این ماه به ۳۲.۳ درصد رسیده که پایین‌ترین رقم در بیش از سه سال گذشته محسوب می‌شود. همچنین تورم سالانه اجاره نیز به ۳۴.۷ درصد رسیده که کمترین سطح در ۳۲ ماه اخیر به شمار می‌رود.

هرچند این آمارها از کاهش نسبی شتاب افزایش اجاره‌بها حکایت دارند، اما کارشناسان تأکید می‌کنند که فشار هزینه‌ای بر مستأجران همچنان بالاست و بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف تأمین مسکن می‌شود. در واقع کاهش نرخ تورم اجاره لزوماً به معنای کاهش سطح قیمت‌ها نیست، بلکه نشان‌دهنده کند شدن سرعت رشد آن است.

در چنین شرایطی، یکی از مهم‌ترین ابزارهای سیاستی برای مدیریت بازار مسکن، افزایش عرضه مسکن و ادامه اجرای پروژه‌های حمایتی است. طرح‌هایی مانند ساخت مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین درآمدی می‌تواند بخشی از فشار تقاضا در بازار اجاره را کاهش دهد و از افزایش بیشتر قیمت‌ها جلوگیری کند.

از سوی دیگر، برخی تحلیل‌ها نشان می‌دهد که مسئله اصلی بازار مسکن صرفاً کمبود ساخت‌وساز نیست، بلکه ریشه‌های عمیق‌تری در ساختار این بازار دارد. بسیاری از کارشناسان معتقدند مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود ساخت‌وساز باشد، حاصل اختلال ساختاری در بازار زمین است.

در واقع زمین در اقتصاد شهری ایران به دلیل انحصار، محدودیت عرضه و ضعف سیاست‌گذاری، به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. این موضوع موجب شده بخش مهمی از افزایش قیمت مسکن نه به دلیل هزینه‌های ساخت، بلکه به دلیل جهش قیمت زمین رخ دهد.

به بیان دیگر، زمین به موتور اصلی افزایش قیمت مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی حتی اگر میزان ساخت‌وساز نیز افزایش یابد، بدون اصلاح ساختار بازار زمین، کنترل پایدار قیمت مسکن دشوار خواهد بود.

آمارها نیز این موضوع را تأیید می‌کند. بر اساس داده‌های موجود، از سال ۱۳۹۸ تاکنون درآمد خانوارها حدود ۱۲ برابر افزایش یافته، در حالی که قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۲۱ برابر رشد کرده است. این شکاف قابل توجه میان رشد درآمد و افزایش قیمت مسکن، نشان‌دهنده کاهش شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن است.

کارشناسان معتقدند بخش عمده این شکاف ناشی از جهش قیمت زمین است؛ موضوعی که باعث شده نسبت استطاعت مسکن برای بخش بزرگی از جامعه به شدت کاهش یابد. در نتیجه بسیاری از خانوارها عملاً از بازار خرید مسکن خارج شده و به بازار اجاره منتقل شده‌اند.

این روند به طور مستقیم بر بازار اجاره نیز تأثیر گذاشته است. افزایش قیمت زمین و مسکن در نهایت به افزایش اجاره‌بها منجر شده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار را به شکل قابل توجهی افزایش داده است.

بر اساس آمارهای موجود، سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در سطح ملی به حدود ۴۴ درصد رسیده است. این رقم در شهر تهران حتی بالاتر بوده و به طور متوسط حدود ۶۰ درصد درآمد خانوار را شامل می‌شود؛ سطحی که نشان‌دهنده فشار معیشتی قابل توجه بر مستأجران است.

چنین شرایطی موجب شده بخش قابل توجهی از خانوارهای شهری با چالش جدی در تأمین هزینه‌های مسکن مواجه شوند. بسیاری از مستأجران برای تأمین اجاره‌بها ناچارند بخش عمده درآمد خود را صرف مسکن کنند که این مسئله می‌تواند به کاهش کیفیت زندگی و محدود شدن هزینه‌های سایر بخش‌های ضروری مانند آموزش و بهداشت منجر شود.

از سوی دیگر، شرایط جنگی می‌تواند به طور بالقوه بر بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن تأثیر بگذارد.

در چنین فضایی، سیاست‌های حمایتی دولت و استمرار پروژه‌های ساخت مسکن می‌تواند نقش مهمی در جلوگیری از بی‌ثباتی بازار ایفا کند.

کارشناسان تأکید دارند که توقف یا کند شدن پروژه‌های مسکن حمایتی در چنین شرایطی می‌تواند فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کند. در مقابل، تداوم ساخت‌وساز و تکمیل پروژه‌های مسکن می‌تواند به افزایش عرضه، کاهش انتظارات تورمی و ایجاد ثبات نسبی در بازار کمک کند.

با این حال، بسیاری از تحلیلگران معتقدند که حل ریشه‌ای بحران مسکن بدون اصلاح بازار زمین ممکن نخواهد بود. در واقع تا زمانی که زمین به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای و محل سوداگری باقی بماند، کنترل قیمت مسکن با دشواری همراه خواهد بود.

در این چارچوب، سیاست‌هایی مانند افزایش عرضه مؤثر زمین شهری، اجرای مالیات بر زمین، مالیات بر خانه‌های راکد و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند نقش مهمی در مهار سفته‌بازی و کاهش فشار قیمتی در بازار مسکن ایفا کند.

به گفته کارشناسان، مجموعه این سیاست‌ها در کنار تداوم ساخت مسکن حمایتی می‌تواند به تدریج موتور افزایش قیمت‌ها را کنترل کرده و شرایطی فراهم کند که دسترسی خانوارها به مسکن مناسب بهبود یابد.

در مجموع، بازار مسکن در شرایط کنونی نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ در حوزه ساخت‌وساز، مدیریت زمین و حمایت از مستأجران است. در غیر این صورت، با تداوم روندهای فعلی، فشار بر خانوارهای مستأجر می‌تواند بیش از پیش افزایش یابد و بحران دسترسی به مسکن در سال‌های آینده عمیق‌تر شود.